「共同負擔」到底扣了什麼？

在權利變換中，地主最常問的一句話就是：「為什麼我的土地值那麼多，分回來的坪數卻這麼少？」答案就藏在「共同負擔」裡。這筆錢直接從你的權利價值中扣除，比例越高，你分回的房子越少。

基本公式

你的分回價值＝更新前權利價值－共同負擔

共同負擔＝蓋這棟房子所有地主一起分攤的成本

共同負擔包含哪些項目？

依據《都市更新條例》及《都市更新權利變換實施辦法》，共同負擔主要包含以下六大項：

蓋房子本身的費用，包含結構體、水電、消防、電梯、外牆、公設裝修等。台北市目前每坪營建成本約 18-25 萬元不等，視建材等級與設計複雜度而定。這是共同負擔中佔比最大的一塊。

包含建築師設計費、結構技師費、不動產估價師費（至少三家）、都市設計審議費、環評費、廣告銷售費、行政管理費等。這些是從規劃到銷售整個流程的軟性成本。

都更案從啟動到完工動輒 5-8 年，期間營建資金的融資利息由所有權利人共同負擔。利率越高、工期越長，這筆費用就越大。

這是建商（實施者）的合法利潤，依都更條例規定，權利變換中實施者的風險管理費以共同負擔總額的一定比率計算，通常在 8% 到 12% 之間。這是建商參與都更的最主要獲利來源。

原住戶搬遷補償、臨時安置租金補貼、搬遷獎勵金等。如果都更案有中繼住宅安排，相關費用也算在這裡。

包含建照規費、使照規費、各類行政規費、以及權利變換期間可能產生的稅捐等。

目前雙北都更案常見範圍

依地段、規模、營建成本而異

35% ~ 50%

一般來說，台北市精華區因土地價值高、房價也高，共同負擔比例通常在 35-42% 之間——土地貴但蓋房子的成本相對固定，所以地主分回比例較高。

新北市或外圍區域因房價較低、但營建成本差距不大，共同負擔比例可能達到 42-50%，地主分回比例相對較低。

💡 地主必知：共同負擔比例不是建商自己說了算。在權利變換中，所有成本項目都必須寫在權利變換計畫書裡，經過都市更新審議委員會逐項審查。如果你覺得某項費用不合理，可以在公開展覽期間提出意見。

📌 記住：共同負擔不是建商偷你的錢，而是蓋房子真的需要花的成本。但每一項應該花多少、比例是否合理，你有權利要求看清楚。在權利變換制度下，這些數字全部攤在陽光下接受審查——這正是權利變換對地主最大的保障之一。

#共同負擔#都市更新#營造費用#實施者利潤#權利變換#分回坪數#都更成本#估價師#管銷費用#地主權益#開心do都更

資料整理：開心Do都更
法規依據：都市更新條例、都市更新權利變換實施辦法