參考資料

雙北土地使用分區
容積率與建蔽率一覽表

掌握你家土地的法定容積率，是評估都更可行性的第一步。

📌 重要提醒：容積率與建蔽率依各都市計畫書圖及細部計畫規定為準，實際以該筆土地的「土地使用分區證明」為準。特定地區（如科技園區、整體開發區、重劃區）或有道路寬度、獎勵容積等條件時，數值可能調整，請以個案為準。

🏙️ 台北市（臺北市土地使用分區管制規則）

土地使用分區	建蔽率	容積率	備註
🏠 住宅區
第一種住宅區	30%	60%	純住宅，低密度
第二種住宅區	35%	120%	—
第三種住宅區	45%	225%	台北市最常見住宅分區
第三種住宅區之一	45%	300%	—
第三種住宅區之二	45%	400%	臨路面寬未滿16m者，比照住三
第四種住宅區	50%	300%	—
第四種住宅區之一	50%	400%	臨路面寬未滿16m者，比照住四
🏪 商業區
第一種商業區	55%	360%	—
第二種商業區	65%	630%	—
第三種商業區	65%	560%	—
第四種商業區	75%	800%	道路8m:400%、10m:500%⋯依此類推
商三特（住三）	45%	225%	比照住三
商三特（商二）	65%	630%	比照商二
🏭 其他分區
第二種工業區	45%	200%	—
第三種工業區	55%	300%	—
行政區	35%	400%	—
文教區	35%	240%	—
風景區	15%	60%	—

ℹ️ 特別說明：新北市法規本身對住宅區與商業區未給固定容積率數字，而是「依都市計畫書另定」。以下為各主要計畫區的常見標準，實務上仍須核對各案的都市計畫書。

土地使用分區	建蔽率	容積率	備註
住宅區	50%	依計畫書	建蔽率固定，容積率須查計畫書
商業區	70%	依計畫書	建蔽率固定，容積率須查計畫書
工業區	60%	210%	法規直接固定
行政區	50%	250%	法規直接固定
文教區	50%	250%	法規直接固定
體育運動區	60%	250%	法規直接固定
風景區	20%	60%	—
保護區	10%	依規定	—
農業區	10%	依規定	—
保存區、古蹟保存區	60%	160%	區內原有建築超過者不在此限
車站專用區	70%	200%	—
加油站、瓦斯專用區	40%	120%	—
郵政/電信/變電所	50%	250%	—
港埠、漁港專用區	70%	210%	—
醫療專用區	60%	200%	—
旅館區	60%	平地160% 山坡120%	依地形不同
漁業/農會專用區	50%	250%	—
再生能源設施專用區	70%	250%	—

區域	住宅區建蔽率/容積率	商業區建蔽率/容積率	備註
板橋、新莊、三重中和、永和	50% / 300%路寬<8m：240%	70% / 440%板橋 460%、路寬<8m：320%	核心區最常見
蘆洲、五股、泰山頂埔、山佳、深坑	50% / 200%	70% / 300%蘆洲部分 320%	—
土城	50% / 住一180% 住二240%	70% / 320%	—
樹林	50% / 住一260% 住二250%	70% / 380%	—
汐止	50% / 住一200% 住二240%	70% / 320%	—
淡水（含竹圍）	50% / 住二225% 住三360% 住四240%	70% / 360～400%	住商混合
新店	50% / 住二120% 住三280% 住四300%	70% / 420～440%	—
三峽、鶯歌瑞芳、八里	50% / 200～210%	70% / 210～300%	外圍區較低
三芝、金山雙溪、石門	50% / 180%	70% / 240%	山區風景區較低

輸入門牌或地號即可查到你家土地的確切使用分區與容積率：

在幫地主跑財務模型時，除了看上面的表，千萬別漏算以下三個會直接「吃掉」容積的隱形殺手：

台北市法規非常嚴格，如果基地面前道路未達一定標準（例如住三若面前道路未滿 8 米），容積率可能直接從 225% 被砍到更低。這是最容易被忽略的陷阱。

高容積率（如商二 630%）不代表一定蓋得滿。在狹窄的巷弄內，因「建築物高度比」與「後院深度比」的限制，高樓層會一直退縮，最終看得到容積、卻蓋不滿樓地板。排量體時務必與建築師確認。

走危老重建或都市更新，雙北都有提供「建蔽率放寬」的誘因。例如台北市住三原法定建蔽率為 45%，若符合條件最高可放寬至 50%。對基地面積小、需擠出平面車位或一樓店面的案子來說，是極具價值的談判籌碼。

資料來源：
・臺北市政府都市發展局《臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表》
・新北市城鄉發展局建蔽率及容積率一覽表、各都市計畫書
・資料整理：開心Do都更